Порядок оформления документов при покупке квартиры


Порядок оформления документов при покупке квартирыПроведение процедуры приобретения жилого помещения сопровождается подготовкой и подачей в соответствующее учреждение документации, перечень которой устанавливается ФЗ-122 от 21.07.1997г. «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним». Им и устанавливается порядок оформления документов при покупке квартиры.


Документация, предоставляемая продавцом

Лицо, осуществляющее реализацию недвижимого объекта, должно подготовить следующие бумаги:

· Удостоверения личности всех собственников квартиры;

· Их ИНН;

· Согласия их супругов, удостоверенные нотариусом, на осуществление продажи;

· Брачное свидетельство, о смерти супругов либо о разводе;

· Если совладельцем является субъект, не достигший совершеннолетия, – его свидетельство о рождении;

· Разрешение на продажу социальной службы опеки и попечительства;

Помимо указанных, потребуется документация на объект недвижимости:

· Правоустанавливающие бумаги;

· Выписка из ЕГРП;

· Технический паспорт;

· Бумага, подтверждающая своевременную оплату коммунальных услуг;

· Форма справки о зарегистрированных в квартире субъектах;

· Решение совета опекунов при наличии прописанных малолетних детей;

· Отсутствие обременений или арестов.


Какие документы нужны для оформления приобретателем квартиры

Их перечень обязателен для совершения сделки. Этот список составляют:

· Паспорта покупателей;

· Идентификационные коды;

· Согласие жены/мужа на приобретение жилплощади, удостоверенное нотариально;

· Свидетельство о браке либо его расторжении.


Последовательность оформления документов при покупке квартиры

Приобретение жилого объекта часто сопровождается подписанием предварительного договора участниками и уплатой аванса, гарантирующего серьезность намерения. Он регламентирован ст.429 ГК РФ, в соответствии с которой составляется в простой письменной форме и содержит обязательные реквизиты и условия, в частности:

· Характеристики предмета договора;

· Права и обязанности сторон соглашения;

· Условия передачи жилого помещения;

· Сумма задатка и порядок её получения;

· Срок его выполнения.

Отсутствие какого-либо из пунктов может повлечь признание его ничтожным.

Такой вид договора не нужно регистрировать, так как его исполнение не предусматривает передачу недвижимой собственности, а лишь определяет намерения сторон заключить в дальнейшем сделку.


Соглашение об отчуждении

Учитывая, что жилая площадь относится к недвижимым объектам, она попадает под действие закона, регулирующего операции с ними. Передача прав при этом осуществляется на основании договора купли-продажи, отвечающего требованиям действующего законодательства. Сделка подлежит регистрации в Росреестре. Сведения о ней заносятся в государственный реестр.

Соглашение между продавцом и приобретателем заключается в письменной виде и должно содержать следующие сведения:

1. Описание предмета. Нормы п.2 ст.554 ГК РФ определяют его индивидуализацию и четкое выделение среди иных аналогичных. Обязательно указываются его отличительные характеристики, к примеру, адрес его места нахождения, кадастровый номер и др.

2. Информация о цене продажи. Непременным условием договора является стоимость объекта, которая определяется по договоренности.

3. Данные о лицах, сохраняющих возможность использовать жилое помещение в качестве объекта для проживания.

4. Процедуру и способ вручения жилплощади.


Акт приема-передачи

По факту приемки квартиры составляется документ, удостоверяющий её переуступку, который подписывается участниками сделки. Такой акт выражает удовлетворение покупателем качеством приобретаемой квартиры и является неотъемлемой часть договора.

Надо отметить, что очень часто в договоре используется пункт о принятии жилья и соглашении с этим сторон. Но удостоверение приемки жилого помещения ненадлежащего качества не снимает ответственности с продавца за неисполнение условий договора.


Передача денежных средств

Одним из важнейших условий совершения сделки является вручение суммы, установленной соглашением. Оно может производиться как наличными средствами, так и при помощи безналичного расчета. При этом для каждого варианта существуют свои особенности. Например:

1. При перемещении денег из рук в руки должны быть предприняты меры безопасности, дабы уберечь себя от различного рода конфликтных ситуаций. Такой момент лучше оговорить с партнером заранее. Получение суммы должно фиксироваться при помощи расписки, подтверждающей произошедший факт. Документ должен содержать наименования сторон, точную величину передаваемых средств, причины таких действий и подписи участников процесса. Возможно при этом присутствие сторонних лиц, которые смогут в дальнейшем засвидетельствовать произошедшее.

2. Передача средств с помощью банковской ячейки наиболее безопасно, так как ограничивает доступ посторонних в место проведения процедуры. Заключая договор с финансовым учреждением на аренду ячейки, необходимо предусмотреть условие доступа продавца к получению суммы. Но такой вариант повлечет дополнительные расходы на оплату аренды.

3. Безналичный расчет является, пожалуй, самым безопасным методом оплаты. Но он не пользуется популярностью среди участников приобретательского процесса, так как при этом появляются новые траты, связанные с банковским обслуживанием.


Регистрация права собственности

Оформление документов при покупке квартиры завершается фиксацией передачи недвижимого объекта. Для этого всем участникам необходимо посетить подразделение Росреестра, находящегося в месте расположения жилой площади, и представить документацию, указанную выше. Сотрудником службы производится подготовка заявления определенного образца, куда вносятся необходимые данные. Заявителям выдается расписка о принятой документации. Для завершения сделки потребуется произвести оплату госпошлины.

Сегодня под регистрационные действия попадает только переход жилого объекта от одного владельца к другому в соответствии с положениями договора о продаже. Таким образом, государством по факту признается за лицом его право на жилое имущество.

Сама процедура состоит из занесения данных в реестр прав, её окончание заключает выдачу выписки из него.

Помимо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии подать документы можно в МФЦ либо отправить в Росреестр по почте.

Временной период осуществления регистрационных действий законодательно определен в 18 рабочих дней. Если же документы, являющиеся основанием для передачи прав, удостоверены нотариально, то такой срок сокращается до пяти.


Отказ в оформлении

Возникают случаи, когда регистрирующей службой принимается решение об отказе в завершении процедуры. Такие действия могут иметь веские причины, устанавливаемые законодательством России. К ним можно отнести:

· Обращение ненадлежащего гражданина;

· Представляемая документация не отвечает требованиям норм права;

· Невозможность осуществления продажи в силу определенных обстоятельств.

Если такое решение принято, сторонам направляется письменное уведомление об этом. Надо отметить, что подобные результаты можно опротестовать в судебных инстанциях. Но для этого понадобится полный пакет подготовленных документов, а также свидетели вручения денежной наличности.


Контроль юридической чистоты соглашения

Прежде чем согласиться на приобретение объекта, необходимо очень внимательно изучить всю информацию, касающуюся такого предложения. В частности, нужно сосредоточиться на:

1. Правомочиях продавца в отношении жилья, он ли является надлежащим её владельцем. Убедиться в подлинности документов, удостоверяющих его персону. Было бы желательно запросить справку о его причастности к наркологическому или психиатрическому учету. Надо отметить, что даже в случае его каких-либо зависимостей он может представляться весьма дееспособным и совершать сделки с принадлежащим ему имуществом. Она может быть ограничена только судебным решением и установлением над ним опекунства. Договор о приобретении с таким субъектом будет считаться недействительным. От его имени может выступать опекун при наличии разрешения соответствующего социального органа.

2. Списке зарегистрированных жильцов. Перед продажей нужно убедиться в снятии их с учета. Иначе их выселение ляжет на плечи приобретателя. А, например, лиц, не достигших возраста 18 лет, оставшихся без попечения родителей невозможно снять с регистрации без предоставления им помещения для жилья.

3. Достижении продавцом совершеннолетия. Жилая площадь, реализуемая несовершеннолетним, может продаваться с разрешения законных представителей и опекунов либо попечителей.

4. Долгах по оплате предоставляемых коммунальных услуг и имущественного налога.

5. Выписке из ЕГРП, содержащую всю информацию о хозяевах и причинах передачи прав, а также обременениях на жилье.

6. Кадастровом и техническом паспорте. Здесь следует внимательно отнестись к сделанным перепланировкам и их законности.

7. Если реализуемый объект относится к совместно нажитому имуществу мужа и жены, требуется согласие второго супруга на проведение продажи либо доверенность на осуществление таких действий, удостоверенных нотариально.

8. Состоянии дома, не подлежит ли он сносу, реконструкциям и другим работам. Необходимо с добрать информацию о квартире, как функционируют её коммуникационные и электрические системы.


Расходы при приобретении квартиры

Процесс оформления может быть осуществлен двумя способами.

1. Самостоятельно.

2. При помощи профессионального посредника.

Личное осуществление подготовки требуемой документации и процедуры регистрации права займет большие временные затраты и потребует стальных нервов. Поэтому многие владельцы недвижимости предпочитают использовать услуги юристов либо риелторов. Стоимость их работы, как правило, составляет 2-3% от стоимости жилья. Но и они не могут уберечь от всех неприятностей.

Одним из наиболее безопасных вариантов осуществления процедуры является обращение к услугам нотариуса, который знает последовательность оформления документов при покупке квартиры. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи не обязательно, но дает гарантии чистоты намерений обеих сторон. К тому же, нотариус проводит собственную проверку законности совершаемой сделки. Его услуги будут стоить около 20 000 рублей в зависимости от региона расположения объекта.

Еще одним пунктом расходов станет уплата пошлины за осуществление регистрационных действий Росреестра в размере двух тысяч рублей. Она распределяется пропорционально между всеми покупателями жилья.

Конечно, определиться с выбором жилого объекта очень важно, но не менее актуальным остается соблюдение порядка оформления документов и процедуры регистрации права.