Недвижимость в Одессе


Недвижимость в Одессе
Сегодня ВВП Украины практически на уровне пятилетней давности, а в прессе время от времени проскакивают заявления экспертов и риэлторов об увеличении числа продаж,« стабилизации» рынка – небольшом росте цен и т.п. Тем не менее, кризис продолжается. По сравнению с весной 2010 года наблюдается медленное «проседание» во всех сферах вторичной недвижимости. Особенно это касается квартир в советских высотных домах, в которых проживают двое из пяти одесситов. Это так, называемые, «чешки», «сотовые» и улучшенные спецпроекты. Например, на Таирова 2-комнатные «чешки» в период «стабилизации» стали дешевле на 10%, а в поселке Котовского, где много дешевых новостроев, 1-комнатные квартиры в высотках - на целых 14%.

В общем по сравнению с весной 2010 года квартиры в советских домах подешевели на 10%. Где-то в большей степени, где-то в меньшей, но, однозначно, роста не наблюдалось. А вот 2-3 комнатные «хрущевки» в поселке Котовского, выросли в цене на 1-2%. Это потому, что стоят они примерно столько же, сколько и квартиры на Черемушках, Таирова и Фонтане, с количеством комнат на одну меньше. Из этого можно сделать вывод, что переезд на северную окраину - это почти беспроигрышная возможность увеличить жилплощади для своей растущей семьи.

В таблице приведено сравнение цен по годам на вторичном рынке недвижимости в крупнейших жилмассивах Одессы:

 
район Таирова (у.е) Поселок Котовского (у.е.) Черемушки (у.е.)
период 2012 2010 2012 2010 2012 2010
1-ком. "чешки"
2-ком. "чешки"
3-ком. "чешки"
43000
58000
66000
47000
64000
71000
36000
45500
53500
41000
49000
59000
41000
52500
67500
45000
56000
74000
1-ком. "хрущевки"
1-ком. "хрущевки"
1-ком. "хрущевки"
38000
45000
52000
41000
52000
57500
32000
42000
46000
33000
41500
45000
39500
48000
60000
41000
53000
60500
 
Удар по престижу

Самые большие изменения произошли в центре города. Еще четыре года назад главным фактором формирования цены было ближнее расположение к Дюку и в историческом месте. Например, квартиры почти в аварийном состоянии в районе «Привоза» уходили за 1600-1800 долл./м., а через квартал цена вырастала до 2200-2500 долл. И конечно, ближе к центру и в районе между Преображенской и Старопортофранковской квадратный метр стоил приблизительно 3 тыс. долл, а на главных улицах города, таких как Дерибасовская, начало Пушкинской и Екатерининской, квадратный метр стоил от 4 тыс. долл. Остальные факторы, в том числе и состояние дома, были второстепенного характера: конечно, за покупку квартиры стоила таких денег, что ее ремонт в ветхом здании уже казался мелочью.

В теперешнее время старые дома в центре уходят в среднем по 1300-1400 долл. за метр. А цена приличных квартир недалеко от Греческой площади редко превышает 1800 долл. В сталинках, блочных и кирпичных домах квадратный метр стоит около 1500 долларов.

Из этого делаем вывод, что цены на вторичном рынке недвижимости в старой Одессе упали почти в 1,5-2 раза. Такое положение можно назвать катастрофическим. Даже более того, за 2 последних года недвижимость в центре города практически не подорожала.

Факторы, влияющие на ценообразование

Разница в цене между стандартными «чешками» и улучшенными квартирами (спецпроекты, «сотовые», кирпичные дома) составляет 6-10%. 1-комнатные «чешки» на Таирова стоят около 43 тыс. долл., улучшенные - 47 тыс., такие же 2-комнатные - соответственно, 58 и 61,5 тыс. В поселке Котовского цена на 1-комнатные составляет 36 и 39 тыс. долл., на 2-комнатные - 45,5 и 50 тыс. Площадь квартир у спецпроектов и «сотовых» на 3-5 метров больше. и за счет площади возникает разница в цене, а то, что эти дома более теплые и удобные и коммунальные проблемы возникают редки при этом практически не учитывается. Также достоинства кирпичных и блочных «хрущевок», которые теплее панельных, и звук поглощают лучше, практически не сказываются на ценобразовании. На Черемушках, где в большом количество присутствуют «хрущевки» в теплых домах цена на квартиры всего на 1,5-2 тыс. долл. выше.

Причина этого неясна: если денег у покупателя немного, качество жилья в расчет не берется, а недостатки квартиры решаются перепланировками, ремонтами, кондиционерами, каминами и т.п.

Интересен тот факт, что в высотках этажность на цену практически не влияет. А для нас это немаловажная характеристика. Все знают, что на первом этаже всегда больше шума и вероятность ограбления выше, соответственно стоить он должен меньше. 2-4-й этажи очень удобны летом, когда находятся в тени деревьев. На верхних этажах отопление лучше, однако на последнем этаже людям часто приходится заниматься ремонтом крыши самим или дожидаться, когда это сделают коммунальные службы. И тем не менее, в 9-этажках разницы в средней стоимости квартир в зависимости от этажа не наблюдается.

Цены на "хрущевки" все же отличаются. К примеру, на Черемушках средняя стоимость «однушки» составляет 39,5 тыс. долл. , а на 1-х этажах квартиры стоят 40,5 тыс. долл из-за наличия пристроек или возможности их сделать. А вот на верхних этажах в 5-этажках, которые очень неудобны из-за отсутствия техэтажа, поэтому летом - адская жара и часто протекает кровля, квартиры стоит 36 тыс. долл. Квартиры на стальных этажах стоят в среднем по 40 тыс. В поселке Котовского квартиры очень востребованы по причине своей дешивизны, здесь этаж практически не влияет на цену.

Удобное расположение дома позволяет поднять цену всего на 1-2 тыс. долл. К примеру, на Таирова квартиры в домах, размещенных на улице Королева и проспекте Жукова, стоят немного дороже Элитными считаются дома с окнами, выходящими на парк Горького. А квартиры вдоль улицы Космонавтов, важнейшей в транспортном отношении, стоят в среднем на 500 долл. дороже.

К важным факторам, влияющим на цену, является расположение квартиры в самом доме. Так, квартиры в торцевой части дома, особенно в холодных панельных хрущевках, могут стоить на 1,5-2 тыс. долл. дешевле.

Одним из главных факторов, влияющих на цену в спальных районах, остается ремонт. В поселке Котовского, например, хорошая однушка при средней цене в 36 тыс. может стоить 40 тыс. долл. А на проспекте Таирова - от 48 тыс. при средней цене в 43 тыс.

Другой немаловажный фактор, влияющий на образование средней цены - это множественные срочные продажи по заниженным ценам. Таких предложений особенно много на Таирова – самом дорогом спальном районе Одессы. Здесь можно приобрести 1-комнатную «чешку» за 32-35 тыс. долл. –, что на 8-10 тыс. долл. дешевле чем средняя цена по району.

В общем разница между дешевыми и дорогими квартирами в одном районе может достигать 1,5-1,7 раза. Этот показатель говорит, что за хороший ремонт хозяева хотят получить побольше, в итоге часть покупателей не может подолгу продать квартиру и вынуждены «демпинговать».

Еще более странно складывается ценообразование в центре города. Расположение дома уже не берется во внимание. Теперь ее функцию взял на себя… этаж. Доходит дело до того, что квартиры, расположенные в одном доме на разных этажах, могут отличаться в цене на 40%. Это ценообразование наглядно видно в следующей таблице:

Стоимость 1 кв. метра в центре Одессы в старых домах в зависимости от этажа (у.е.)
 

Количество комнат 
Этаж:
1 2 3
Нижний 1160 1240  1390
Средний 1430 1120 1180
Верхний 1630 1540 1500

Интересный факт, что квартиры на 1-м этаже стоят дешевле всего, а вот 2-3-комнатные квартиры - на средних.

Эта разница объясняется тем, что площадь большей квартиры на первых этажах можно спокойно использовать под бизнес. Из-за этого такие квартиры становятся более востребованными не взирая на недостатки первого этажа, к примеру, такие как загазованность, сырость, запахи канализации, соседство мышек и тараканов и пр..
Квартиры на верхних этажах ценятся за нормальное освещение, хороший обзор в условиях тесных дворов. Но самый важный фактор - это возможность обустройства на чердаке мансарды. Эти факторы оказывается настолько важными, что не смотря на постоянные проблемы с кровлей, пониженную подачу воды и трещины в стенах, такие квартиры пользуются спросом и стоят дороже.

Обратите внимание на тот факт, что недорогие квартиры в центре города сейчас одинаковы по цене с такими же на Таирова, и даже дешевле, чем на Фонтане. Объясняется это стремительным падением цен – отсутствием «лишних» денег, которые раньше доплачивались или переплачивались за возможность ходить пешком и наслаждаться архитектурой. Однако будем надеяться, что с повышением благосостояния одесситов квартиры в центре снова будут в цене хотя бы до той поры, пока не станет очевидной ветхость домов.

Перспектива – за новостроем

А что же будет в будущем? С учетом приведенных фактов с уверенностью можно сказать, что если в стране и городе экономическая ситуация не улучшится и не ухудшится, т.е. останется стабильной, недвижимость в цене будет плавно падать. На сегодняшний момент можно сделать вывод, что покупатель зачастую не видит разницы между «чешкой» и «спецпроектом», кирпичным и панельным домом и платит не за качество, а только за метры. И такая ситуация складывается из-за нехватки у покупателя средств. Поэтому при росте доходов сначала будет образована адекватная разница в стоимости квартир в зависимости от их расположения, качества дома, состояния стен. При этом квартиры в «плохих» домах подешевеют, а в «хороших» останутся на месте.

Но самое интересное на рынке недвижимости будет наблюдаться при существенном экономическом и социальном прогрессе. В условиях кризиса застройщики научились строить и продавать небольшие недорогие квартиры по 750-900 долл. за кв.метр, и с развитием выгодной ипотеки доля таких квартир на рынке жилья значительно вырастет. И это скажется на цене как дешевых 1-комнатных «хрущевок», так и дорогих 3-комнатных спецпроектов – квартиры в новых домах будут все равно дешевле и удобнее чем в старых.