Аренда земли


Все варианты:
Аренда земли

Аренда земли – это платное владение и пользование земельным участком для проведения предпринимательской или другой деятельности, основанное на договоре.


Право аренды земли закрепляется статьей 93 ЗКУ и Законом Украины «Об аренде земли» №161-XIV от 06.10.1998 г.

Земельные участки в аренду могут передаваться гражданам и юридическим лицам Украины, иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам, иностранным государствам, международным объединениям и организациям.

Аренда земли бывает краткосрочная – не более 5 лет и долгосрочная – не более 50 лет.

Право на аренду земли может отчуждаться, например, передаваться в наследство, залог, продаваться на земельных торгах, вноситься в уставный фонд владельцем земельного участка – сроком до 50 лет, за исключением случаев, определенных законом.

Земельный участок, взятый в аренду, или его часть при согласии арендодателя может передаваться арендатором другому лицу (субаренду).

Договор аренды земли

Это договор, согласно которого арендодатель передает за плату арендатору земельный участок на определенный срок, а арендатор обязуется использовать его согласно условиям договора и требованиям земельного законодательства.
Заключение договора аренды земли, включенной в состав земель государственной или коммунальной собственности, имеет ряд особенностей.

Арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности, выступают органы исполнительной власти, действующие в рамках закона, а участков, которые находятся в коммунальной собственности, - органы местного самоуправления.

Передача в аренду земельных участков, находящихся в коммунальной или государственной собственности, производится на основании решения соответствующего органа местного самоуправления или органа исполнительной власти. Такая передача осуществляется по результатам проведения земельных торгов.

Но есть исключения. Не подлежат продаже права аренды земли государственной или коммунальной собственности в случаях:

• если на земельных участках расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности граждан или юридических лиц, у которых отсутствуют акции (паи, части), которые принадлежат государству, кроме случаев отказа собственника этого недвижимого имущества от выкупа земельного участка или заключения договора аренды;
• если земельные участки предназначены для пользования недрами и специальным водопользованием в соответствии с полученными разрешениями (лицензиями);
• если земельные участки используются религиозными организациями, легализированными в Украине, под культовые здания;
• если на земельных участках расположены здания предприятий, учреждений и организаций государственной или коммунальной собственности, организаций сферы культуры и искусства (в т.ч. национальных творческих союзов);
• если на земельных участках размещаются дипломатические и приравненных к ним представительства иностранных государств и международных организаций;
• если земельные участки используются для строительства и обслуживания объектов энергетической и транспортной инфраструктуры (дороги, газопроводы, водопроводы, линии электропередач, аэропорты, нефте- и газовые терминалы, электростанций и т.п.);
• если земельные участки используются при проведении комплексной реконструкции в соответствии с законом кварталов обветшалого жилищного фонда;
• если земельные участки предназначаются для строительства социального и доступного жилья.

Также земельные торги не проводятся для передачи земельных участков гражданам в случаях:

1. аренды земельных участков для сенокоса и выпаса скота;
2. аренды земельных участков для огородничества;
3. бесплатной передачи земельных участков в порядке, предусмотренном ст. 121 ЗКУ.

Для этих категорий лиц передача в аренду земли осуществляется в порядке, аналогичном порядку передачи земельных участков в постоянное пользование.

Передача в аренду земельных участков осуществляется по договору аренды земли, заключаемого между владельцем земельного участка (арендодателем) и арендатором. Основанием для него может быть гражданско-правовой договор отчуждения права аренды.

Договор аренды заключается согласно ст. 14 Закона Украины «Об аренде земли» в письменной форме и может быть удостоверен нотариально по желанию одной из сторон .
Заключенный договор аренды требует обязательной государственной регистрации в государственном кадастре.
Любой договор аренды считается заключённым согласно гражданского законодательства после согласования всех его существенных условий.

Существенные условия при заключении договора аренды земли:

1. Размер и местоположение земельного участка.
2. Срок действия договора аренды.
3. Размеры арендной платы, индексации, формы платежа, сроки, порядок внесения и пересмотра арендной платы, ответственность за ее неуплату.
4. Целевое назначение и условия использования земельного участка.
5. Условия сохранения состояния земельного участка.
6. Условия и сроки передачи участка арендатору.
7. Условия возвращения участка арендодателю;
8. Существующие ограничения по использованию земельного участка.
9. Определение стороны, которая несет риск при случайном повреждении или уничтожении объекта аренды или его части.
10. Ответственность сторон.
11. Условия передачи в залог права аренды земельного участка и и внесение его в уставный фонд.

При заключении договора аренды земли обязательным является:

• схема или земельного участка, передаваемого в аренду;
• кадастровый план участка с отображением установленных земельных сервитутов и ограничений его использования;
• акт определения границ земельного участка в натуре (на местности);
• акт приёма-передачи;
• в случае разрабатывания земельного участка по закону - проект отведения земельного участка.

В договоре аренды земли по соглашению сторон могут указываться и другие условия, которые не противоречат законодательству, например: порядок страхования, порядок выполнения сторонами обязательств, состояние земельных угодий и др.

Срок действия договора аренды земли определяется в договоре по соглашению сторон, однако не может превышать 50 лет.

Изменение условий договора аренды земли производится по взаимному согласию сторон. При недостижении согласия спор решается в судебном порядке.

Если срок действия аренды земельного участка закончился, а арендатор продолжает пользоваться земельным участком, и арендодатель свои возражения не выразил в письменном виде в течение месяца после истечения срока договора аренды, то договор считается продленным на такой же срок и с такими же условиями, которые были предусмотрены в договоре.

Если участок, который берётся в аренду, используется для застройки, то о обязанности арендатора входит освоение земельного участка для строительства на протяжении трех лет (п.4. ч.1. ст. 416 ГКУ). Можно приступить к освоению участка с момента государственной регистрации договора аренды. Если участок под застройку остается неосвоенным в течение трех лет, договор аренды может быть прекращён в установленный срок по инициативе арендодателя.

Порядок регистрации договора аренды земли определяется Порядком государственной регистрации договоров аренды земли, утвержденным постановлением КМУ от 25.12.98 г. № 2073.
Для регистрации договора аренды субъекту земельных отношений следует обратиться в органы земельных ресурсов, которому предписаны обязанности по организации процедуры регистрации.

Государственная регистрация договоров аренды земли осуществляется согласно Порядка № 174 структурными подразделениями Центра ГЗК в соответствии с положениями ЗКУ, Закона Украины от 06.10.98 г. № 161-1\/ «Об аренде земли», а также Порядка №2073.
Документы для регистрации подают местные органы земельных ресурсов.
Срок регистрации - 1 месяц.

Для государственной регистрации договора аренды юр. или физ. лицо направляет по почте или подает лично в соответствующие государственные органы земельных ресурсов следующие документы:

• заявление о государственной регистрации договора аренды земли;
• сам договор аренды земли в трех экземплярах;
• план (схему) земельного участка, передаваемого в аренду в трех экземплярах;
• решение органа местного самоуправления или органа исполнительной власти о предоставлении в аренду земельного участка, находящегося в коммунальной или государственной собственности;
• если право аренды земельного участка приобретено на конкурсной основе - результаты этого конкурса или аукциона ;
• копию гос. акта на право собственности на землю, находящуюся в собственности физ. или юр. лиц.
К заявлению, кроме указанных документов, прилагаются:
• акт переноса на местность границ земельного участка, который передается в аренду;
• проект отвода земельного участка – если участок передается аренду с изменением его целевого назначения.

Государственная регистрация договора аренды земли удостоверяется гербовой печатью и подписью председателя соответствующего совета в 10-дневный срок.

После этого договор аренды регистрируется государственным органом земельных ресурсов в Книге записей государственной регистрации договоров аренды земл.

Датой регистрации договора аренды земли считается дата засвидетельствования факта государственной регистрации.

Один зарегистрированный экземпляр договора хранится в архиве в государственном органе земельных ресурсов, второй - передается арендатору, третий – арендодателю.

Если в договор аренды земли вносится изменения, то он подлежит перерегистрации. Перерегистрация проводится в том же порядке, что и регистрация.